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부동산 채널 – 부산 부동산 현황 분석

안녕하십니까! 부동산 채널입니다. 오늘은 부산 부동산 현황 분석에 대해서 알아보겠습니다.

부산 부동산 현황 분석
부산 부동산 현황 분석

부산 부동산 현황 분석

지난 2020년 5월을 기준으로 부산 부동산 시장은 현재 과열기를 지나 안정기에 접어드는 추세입니다. 다시한번 말씀드립니다. 하락세가 아닌 안정기 입니다. 일부 특정지역을 제외하고, 전체적인 부분에 대해서 알아보겠습니다. 개인적인 소견이므로 참고만 해주시기 바랍니다. 일반적인 상황이라면, 상승기 국면에서 안정기에 진입하면, 하락세를 생각하시는 분들이 많은데 그건 주식이나, 시장경제에 해당하는 것입니다. 부동산은 주식과는 조금 다릅니다. 부동산은 고정자산이고, 가치판단 금액이 크기 때문에 분양권의 경우 하락세를 잘 타지만, 재재나 일반아파트 매물은 하락세 보다는 안정기라고 칭하는게 맞습니다. 제가 안정기라고 생각하는 이유는 아래와 같습니다.

1. 매물의 증가

표면적으로 재재든 분양권이든 아파트물건이든 상승세에는 매물을 구하기가 힘듭니다. 허나, 수개월전 들렸던 부동산에서 전화가 오는 분들이 더러 있을 것입니다. 그 이유가 뭐겠습니까? 수개월전 막 떡상할땐 매물 구하기가 계좌따기가 그렇게 어려웠는데, 4~5개월 넘고 나니 이제 절충가격으로 던지는 물건들이 많아졌기 때문이죠.

2. 부산 부동산 거래량의 증가

당연히 절충가격으로 던지는 물건이 많아졌으니, 후발주자인 매수자들이 매입하게 되고, 거래량이 많아 집니다. 관심있는 단지 몇개만 네이버를 통해 살펴보세요. 4~5개월 전 매물이 거의 없던 단지가 매물이 늘었고, 실거래가 늘었으면, 그 단지는 고점찍은 단지입니다. 즉 안정기에 접어드는 것이죠.

3. 소비자들(실거주자)의 구입한계점에 접근했습니다.

아무리 중국 부호들의 투자금이 유입되고, 경기권 투자자들의 자금이 유입된다고 한들 결국 그 투자자들도 매수가 있어야지 투자수익을 회수하거나, 투자금을 회수할 수 있습니다. 즉 투자자도 궁극적으로는 “갑”이 아닌 “을”이죠.(★ 100개)이점을 매우 중요하게 보셔야 합니다.바꾸어 말하면, 시장의 상승세는 자금의 유입으로 결정되고, 즉 투자자가 좌우하지만, 시장의 하락세나 안정기는 소비자들이 결정한다는 것이죠. 코로나 이전부터 지속적인 경기침체와 실업률의 증가, 미국과 중국과의 무역마찰 등으로 소비자들의 주머니가 줄어 들었지만, 투자자금의 유입으로 가격은 떡상되었고, 이제는 그 한계점에 다다랐다는게 부동산쪽 전문가들의 대부분의 의견입니다. 사실 저는 중국부호나, 경기권 투자자들이나 다 투기꾼들이라고 생각합니다. 자 그럼 생각을 한번 더 해봅시다. “안정기에 접어든 부동산 시장이 다시 활성화 될 것이냐? “는 궁금증이 들 것입니다. 이부분은 명쾌하게 답변드릴 수 있을 거 같습니다. “네 다시 활성화 할 것입니다.” 라고요. 다만, 그 활성화는 특정지역에 한해서 나타날 것입니다. 그이유는 여러가지가 있습니다. 교통여건, 교육여건, 인프라의 개선, 지역의 인구유입현황, 유입되는 세대의 나이와 소득수준, 인접지역의 개발여건 등 복합적인 잠재요소들이 있는 지역에 한해서, 활성화 될 것으로 사료됩니다. 한마디로 말해서 부동산의 부익부 빈익빈 현상이 심각하게 나타날 것으로 생각됩니다. 제글을 읽으신 분들은 알고 계시겠지만, 저는 부산의 이러한 현상은 십수년전부터 보고 있었습니다. 해수동이 왜 조정지역이 되었고, 왜 부산의 모든 관심이 해수동에 국한되어 나타날까를 생각해보시면 그 답은 의외로 쉽게 나올 것입니다. 한마디로 살기 좋기 때문이죠. 해수동 외에도 각 지역별 호재들이 더러 있습니다. 분명 그 지역의 가격상승의 요인이 될 수도 있겟죠? 그런데 말입니다. 그 호재들은 일시적인 가격상승일뿐 앞서 제가 말한 복합적인 잠재요소들의 결합으로 일아난 가치상승이라 하기 어렵습니다. 해수동은 교통(지하철역세권), 교육(사립초, 외국인학교, 명문고 등), 인프라(병원, 쇼핑, 자연, 행정) 이 3박자가 모두 갖추어져 있습니다. 이러한 요인들이 집중적으로 밀집되어 있어서, 지속적으로 인구가 유입되고, 상권이 활성화 되고, 또한 삶의 질까지 향상되기 때문에 최고의 가치상승이 초래된 것입니다. 저는 해수동 맹신론자가 아닙니다. 저 또한 관련분야가 디벨로퍼쪽이다 보니, 전체적인 균형발전을 추구합니다. 하지만, 이러한 현상은 아주 자연스럽게 나타나는 형상입니다. 사람들은 누구나 우범지역 보다는 치안이 좋은 곳을 찾고, 매연에 찌든 곳 보다는 자연환경이 좋은 곳을 찾으며, 마을버스를 이용하기 보다는 지하철이나 택시를 이용하여, 집과의 접근성이 좋은곳을 선호하게 되는게 일반적입니다. 제가 이러한 부분을 자세히 말씀드리는 것은 여기계신 모든 분들이 다 해수동으로 몰려라 하는 것이 절대 아닙니다. 다만, 이러한 부분을 알고 해수동처럼 발전할 가능성이 있는 곳을 찾으라는 것입니다. 꼭 부산이 아니여도 됩니다. 눈을 돌리시면 다른곳도 충분히 보일 것입니다. 해수동의 가격상승 요인이 이렇다면, 여러분들이 관심가지는 지역의 가격상승 요인이 무엇인지도 생각해 보라는 것입니다.
제 글은 개인적인 견해이므로 반대의견을 가지고 있는분들이 꽤 있을 거라는거 알고 있습니다. 특정지역의 부동산업을 하시는 분들은 특히 더 싫어하시겠죠?

지금까지 부동산 채널에서 부산 부동산 현황 분석에 대해서 알아봤습니다. 여러분들이 조금 더 시장을 정확하게 보시고, 넓게 보시길 바라는 마음으로 긴글 남겨봅니다. 부동산에 관해서는 안전한 투자가 최고입니다. 성투를 기원합니다.

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