Category: 부동산

안녕하십니까! 부동산 채널입니다. 오늘은 부산 부동산 현황 분석에 대해서 알아보겠습니다.

부산 부동산 현황 분석

지난 2020년 5월을 기준으로 부산 부동산 시장은 현재 과열기를 지나 안정기에 접어드는 추세입니다. 다시한번 말씀드립니다. 하락세가 아닌 안정기 입니다. 일부 특정지역을 제외하고, 전체적인 부분에 대해서 알아보겠습니다. 개인적인 소견이므로 참고만 해주시기 바랍니다. 일반적인 상황이라면, 상승기 국면에서 안정기에 진입하면, 하락세를 생각하시는 분들이 많은데 그건 주식이나, 시장경제에 해당하는 것입니다. 부동산은 주식과는 조금 다릅니다. 부동산은 고정자산이고, 가치판단 금액이 크기 때문에 분양권의 경우 하락세를 잘 타지만, 재재나 일반아파트 매물은 하락세 보다는 안정기라고 칭하는게 맞습니다. 제가 안정기라고 생각하는 이유는 아래와 같습니다.

1. 매물의 증가

표면적으로 재재든 분양권이든 아파트물건이든 상승세에는 매물을 구하기가 힘듭니다. 허나, 수개월전 들렸던 부동산에서 전화가 오는 분들이 더러 있을 것입니다. 그 이유가 뭐겠습니까? 수개월전 막 떡상할땐 매물 구하기가 계좌따기가 그렇게 어려웠는데, 4~5개월 넘고 나니 이제 절충가격으로 던지는 물건들이 많아졌기 때문이죠.

2. 부산 부동산 거래량의 증가

당연히 절충가격으로 던지는 물건이 많아졌으니, 후발주자인 매수자들이 매입하게 되고, 거래량이 많아 집니다. 관심있는 단지 몇개만 네이버를 통해 살펴보세요. 4~5개월 전 매물이 거의 없던 단지가 매물이 늘었고, 실거래가 늘었으면, 그 단지는 고점찍은 단지입니다. 즉 안정기에 접어드는 것이죠.

3. 소비자들(실거주자)의 구입한계점에 접근했습니다.

아무리 중국 부호들의 투자금이 유입되고, 경기권 투자자들의 자금이 유입된다고 한들 결국 그 투자자들도 매수가 있어야지 투자수익을 회수하거나, 투자금을 회수할 수 있습니다. 즉 투자자도 궁극적으로는 “갑”이 아닌 “을”이죠.(★ 100개)이점을 매우 중요하게 보셔야 합니다.바꾸어 말하면, 시장의 상승세는 자금의 유입으로 결정되고, 즉 투자자가 좌우하지만, 시장의 하락세나 안정기는 소비자들이 결정한다는 것이죠. 코로나 이전부터 지속적인 경기침체와 실업률의 증가, 미국과 중국과의 무역마찰 등으로 소비자들의 주머니가 줄어 들었지만, 투자자금의 유입으로 가격은 떡상되었고, 이제는 그 한계점에 다다랐다는게 부동산쪽 전문가들의 대부분의 의견입니다. 사실 저는 중국부호나, 경기권 투자자들이나 다 투기꾼들이라고 생각합니다. 자 그럼 생각을 한번 더 해봅시다. “안정기에 접어든 부동산 시장이 다시 활성화 될 것이냐? “는 궁금증이 들 것입니다. 이부분은 명쾌하게 답변드릴 수 있을 거 같습니다. “네 다시 활성화 할 것입니다.” 라고요. 다만, 그 활성화는 특정지역에 한해서 나타날 것입니다. 그이유는 여러가지가 있습니다. 교통여건, 교육여건, 인프라의 개선, 지역의 인구유입현황, 유입되는 세대의 나이와 소득수준, 인접지역의 개발여건 등 복합적인 잠재요소들이 있는 지역에 한해서, 활성화 될 것으로 사료됩니다. 한마디로 말해서 부동산의 부익부 빈익빈 현상이 심각하게 나타날 것으로 생각됩니다. 제글을 읽으신 분들은 알고 계시겠지만, 저는 부산의 이러한 현상은 십수년전부터 보고 있었습니다. 해수동이 왜 조정지역이 되었고, 왜 부산의 모든 관심이 해수동에 국한되어 나타날까를 생각해보시면 그 답은 의외로 쉽게 나올 것입니다. 한마디로 살기 좋기 때문이죠. 해수동 외에도 각 지역별 호재들이 더러 있습니다. 분명 그 지역의 가격상승의 요인이 될 수도 있겟죠? 그런데 말입니다. 그 호재들은 일시적인 가격상승일뿐 앞서 제가 말한 복합적인 잠재요소들의 결합으로 일아난 가치상승이라 하기 어렵습니다. 해수동은 교통(지하철역세권), 교육(사립초, 외국인학교, 명문고 등), 인프라(병원, 쇼핑, 자연, 행정) 이 3박자가 모두 갖추어져 있습니다. 이러한 요인들이 집중적으로 밀집되어 있어서, 지속적으로 인구가 유입되고, 상권이 활성화 되고, 또한 삶의 질까지 향상되기 때문에 최고의 가치상승이 초래된 것입니다. 저는 해수동 맹신론자가 아닙니다. 저 또한 관련분야가 디벨로퍼쪽이다 보니, 전체적인 균형발전을 추구합니다. 하지만, 이러한 현상은 아주 자연스럽게 나타나는 형상입니다. 사람들은 누구나 우범지역 보다는 치안이 좋은 곳을 찾고, 매연에 찌든 곳 보다는 자연환경이 좋은 곳을 찾으며, 마을버스를 이용하기 보다는 지하철이나 택시를 이용하여, 집과의 접근성이 좋은곳을 선호하게 되는게 일반적입니다. 제가 이러한 부분을 자세히 말씀드리는 것은 여기계신 모든 분들이 다 해수동으로 몰려라 하는 것이 절대 아닙니다. 다만, 이러한 부분을 알고 해수동처럼 발전할 가능성이 있는 곳을 찾으라는 것입니다. 꼭 부산이 아니여도 됩니다. 눈을 돌리시면 다른곳도 충분히 보일 것입니다. 해수동의 가격상승 요인이 이렇다면, 여러분들이 관심가지는 지역의 가격상승 요인이 무엇인지도 생각해 보라는 것입니다.
제 글은 개인적인 견해이므로 반대의견을 가지고 있는분들이 꽤 있을 거라는거 알고 있습니다. 특정지역의 부동산업을 하시는 분들은 특히 더 싫어하시겠죠?

지금까지 부동산 채널에서 부산 부동산 현황 분석에 대해서 알아봤습니다. 여러분들이 조금 더 시장을 정확하게 보시고, 넓게 보시길 바라는 마음으로 긴글 남겨봅니다. 부동산에 관해서는 안전한 투자가 최고입니다. 성투를 기원합니다.

안녕하십니까! 부동산 채널 입니다. 오늘은 7.10 이후 대책으로 창원 부동산 전망에 대해서 알아보겠습니다.

창원 부동산 전망

창원 부동산 투자 및 전망에 대해서 본인이 공부한 내용을 정리하여 올려 봅니다. 스스로 공부들 하시어 불안감을 없애시고 자산 증식할수 있는 기회를 놓치지 않길 바랍니다.

20년 이후 창원 부동산 전망

아파트 가격은 복합적이라 올라갈수도 내려갈수도 있다고들 합니다. 그러나 과연 그럴까요 우리나라 아파트는 전국민의 88%가 원하는 대표적인 실물자산이며 의식주의 주를 담당하여 대한민국의 1등 투자처입니다. 일본의 경우에는 이전 폭락기의 부동산은 기업이 70프로 소유, 위기때 매도, 한국은 60프로가 자가소유로 위기에 실소유자가 던지고 나가살지않습니다. 이에 창원의 향후 아파트 가격을 결정짓는 우선 순위로 작성해 보겠습니다.

1. 공급과 수요

요즘 유행하는 스타벅스 이프리퀀시 여행용 가방을 웃돈을 주고 인터넷에서 재판매한다고들 하죠. 이전에 허니버터칩 역시 비싼 가격 이였지만 이제는 다들 맛에 길들어저서 신비감이 없어지고 수요감소로 누구든 구할수 있으며 가격이 안정화 되어 있습니다.창원 아파트 역시 공급부족에 대해 우습게 여기시는 분들이많습니다. 과연 그럴까요? 4년간 신축이 들어서지 않는다는 것은 각 도시의 새롭게 요구되는 기본적인 신규수요(이주, 분가등)를 만족하지 못하고 공급 수요 원칙을 져버리게됩니다.

※ 즉 104만명의 5~7프로인 5~7천세대가 공급되어야 가격이 안정됩니다.

윗지방의 일산과 고양시가 적절한 비유가됩니다. 두지역은 서울에서 비슷한 입지의 거리지만 일산은 2~3기 신도시가 지속 공급되어 크게 상승이 안되고 있습니다. 멀리가지 않고 창원의 5년전부터 가격하락을 보신분들은 그 이유가 무엇인지 잘생각해보시길 바랍니다.  

2. 일자리 

창원인구인 104만명은 전국에서도 수원 인천 광주등의 대도시와 대등한 수준입니다. 이렇게 인구가 많은 이유는 양질의 일자리가 있다는 뜻입니다. 창원시의 인구가 줄어든다는 것은 지역내 아파트가격이 비싸 살고싶지만 밀려나는 것이지요. (서울과 동일)

3. 투자자가 들어와 가격거품

유니시티와 용지브라더스등의 1년동안 몇억을 올리는 가격이 과연 투자자들일까요. 투자자들은 Gap가격으로 물건을 사들이며 이들의 능력은 최대 몇천만원까지 입니다. 몇억을 올릴수 있는것은 실수요자와 지역내 잠재 대기자의 사전매매에 의해 올라가는 것입니다.(지역내 실수요자) 서울의 가격이 공급이 없는 상태에서 계속올라가는것은 실수요자가 올리고 있는 사실을 모른채(매매가 대비 전세 갭이 커 투자자가 못들어옴) 다주택자가 범인이라 이야기하는 정부의 실패와 같은 맥락입니다. 창원은 매매가는 전세가 대비 높아 투자자들이 진입하기어렵고 결과적으로 올해 전체의 10프로도 되지 않았습니다. 대부분 김해(전세대비.매매 갭이 낮음)로 들어가 레버리지 투자를 하고 있는것입니다.(법인 투자 수량 참조) 즉 7.10 대책으로 세금이 늘엇다지만 실수요 기반의 창원은 반기마다 진행되는 실수요 증가 시기인 가을이후 가격은 우상향 할것입니다. 

4. 전세가 상승

7.10대책으로 전세공급은 줄고 수요는 이전수준만 유지하드라도 가격은 급상승합니다. 전세가가 높으면 그수요가 매매로 옮겨지고 안그래도 없는 매매 공급에 기름을 붙습니다. 비조정지역인 창원의 2주택까지 기존세율까지 되어 있습니다. 서울 사람들 굳이와서 투자 안해도 됩니다. 104만의 자력 강생가능한 창원 자체 수요로 매매가는 결정되게 되어있습니다. 

5. 용지 브라더스 유니시티의 7~8억의 가격은 거품

이런말이 있습니다. 아파트를 어떤걸사야하나요? 답은 제일 비싼 아파트입니다. 모든건 이유가 있습니다. 6억 7억하더라도 매수 실거래가가 이어져 가격이 형성되는것은 입지의 매력으로 매수 대기층(실수요)가 있다는 것입니다. Gap 3~4억을 담보대출 받지않고 갭투자를 하실수 있는 분이 몇명이나 될런지를 생각해보시면 될거같습니다. 즉 각 지역의 대장 아파트 가격 역시 이유가 있습니다. 오히려 중저위 아파트 가격이 떨어질수도 있다를 걱정하시는 것이 맞다고 봅니다. 이상 아파트 가격 결정의 중요 포인트만 언급드렸으며 향후 가격을 걱정하시는 분들께서는 스스로 공부하시어 어떤 상황이 오더라도 믿음을 가질수 있기를 바라겠습니다.

지금까지 부동산 채널에서 2020년 창원 부동산 전망에 대해서 살펴봤습니다. 참고하시어 창원에 부동산 매매를 고려하는분들께 도움이 되길 바랍니다.

안녕하십니까! 부동산 채널 입니다. 오늘은 최근 부동산 상황 및 전매제한에 대해서 알아보겠습니다.

부동산 상황 및 전매제한

이번 소유권이전시까지 전매제한 정책은 개인적으로 상당히 충격적인 규제였습니다 전매제한만 본다면 사실 그리 새로울것도 없고, 과거의 사례를 통해 대략적으로 결과 유추도 가능한만큼 시장에 큰 충격을 줄만한 규제는 아니라고 생각됩니다. 규제 그 자체보다는 작년(2019년)말 조정해제이후, 이번 정권하에 더이상 부산은 규제 대상으로 지목 되지않을것이라 예상했으나, 불과 반년만에 전국 모든 광역시를 모두 전매제한을 걸어버렸다는것 자체가앞으로의 시장분위기에따라 규제가 얼마든지 연타로 이어질수 있다는 가능성의 측면에서 예상을 빗나갔습니다. 투자라는게 2~6개월 정도 단타를 즐겨하는 극소수를 제외하고는, 대부분 1~2년이상은 보유를 합니다. 그렇다보니 지금 당장의 시장분위기나 상황만을 보면서 매수로 들어갔는데, 제가 매도를 고려할때는 시장의 상황이 얼마든지 바뀔수 있다는게 예측하기 어려운 부분입니다. 정부에서 이번 규제에 지방광역시를 정해서 규제를 한건 서울수도권 규제를 피해 지방 광역시 중심으로 성행하는 투자 길목을 차단하는것이 시급하지 않았나 판단됩니다. 요즘은 카페뿐 아니라 밴드, 카톡방, 오프투자모임까지 부동산 열풍으로 정보의 확산과 대중화가 너무도 빠르게 이루어지고 있습니다. 영향력있는 인물이 특정단지를 정하기만 하면 1주일새 그 단지는 매물이 모두 소진될 정도로 대단한 파급력까지 보여주고 있습니다. 저는 제가 감당할수 있는 필요이상의 실시간 정보는 받아들일 능력이 되지않고,단타로서 작업칠만한 물건은 선호하진 않다보니 카페 이외에는 이용을 하지 않고 있습니다뭐 이것도 나중에 받아들이지않고는 여기서 살아남을수 없다면 받아들여야겠지만요. 그덕에 1인법인 단타라는것도 유행처럼 번져갔고, 부동산을 흡사 주식하듯 쉽게 사고파는것이 당연시되는 분위기 입니다. 정부에선 이런 사슬고리를 끊겠다는 강력한 의지가 엿보이는게 이번 부동산정책의 핵심이지 않나 보여집니다. 사실 전매제한처럼 거래를 끊어버리는 규제는 몇 년전 강남재건축 상승의 불을 지폈던 조합원지위양도금지나 재건축초과이익환수제처럼 규제에 살아남은 단지 중심으로 수요가 한꺼번에 몰리면서 상승을하자, 주변까지 연쇄적으로 상승작용을 불러일으키는 부작용을 낳을 수 있다는것도 인지하고 있을겁니다. 지금처럼 전매제한을 피한 분양권들로 풍선효과가 일어날것이라는것도요. 그럼에도 광역시 중심의 지방 투자 사슬고리를 근본적으로 차단해버리겠다는 강력한 의지가 더 큰거 같네요그래서 당장의 전매제한보다 앞으로가 걱정된다는 말입니다. 지금 당장만보면 입주가 2년이상남은 최근 분양한 단지들 중심으로 다급함을 느낀 투자자들의 유입으로 피가 오르고 있습니다. 조정일때 기회를 한번 놓친분이라면 다시 그런 실수를 번복하지않기위해 더욱 필사적으로 기회를 잡으려고 할 것 입니다. 분양권마다 차이는 있겠지만 보통 한번 손바뀜이 있고나면 물량이 잘 나오지않아 가격방어도 잘되고, 신축선호에 따른 대기수요층도 많아서 혹시나 염려되는 하락장에 있어서도 비교적 선방할 수 있는 투자처라 여전히 생각합니다. 그런데 분양권이라는게 평생 분양권 상태가 아니고, 어느샌가 입주가 다가오고 잔금을 납부할지 아니면 그전에 매도를 할지 선택을 해야될 시기가 옵니다. 지금 분양권 시장을 보면 입주가 다가온곳들은 의외로 반응이 미지근합니다. 이제 입주다보니 잔금을 치뤄야될터인데 전세가격은 낮아서 투자로 신규진입하기에는 부담스럽고, 그렇다보니 실수요 위주로 거래가 이루어지다보니 호가가 오히려 이전보다. 하락하는곳들도 더러 나오고 있습니다. 같은 분양권인데 지금 막 분양한곳들과는 온도차이가 있습니다. 실수요자라면 곧 입주를 맞이할 단지들 중심으로 한번 접근해보셔도 괜찮아 보입니다. 시장가격이라는게 지금처럼 규제 등으로 인해서 일시적으로 왜곡되는 경우가 종종 발생합니다. 지금 막 분양한곳들은 거품이다 이런 논리가 아니라 나중에 오를것까지 미리 조금 “대출해서 사용했다” 이렇게 생각하시면 될 거 같습니다. 연이은 규제들속에서도 어찌되었든 신축 아파트 선호는 바뀌지 않을것이고, 값어치가 있는 물건이라면 좋지않은 시기는 버티면 나중에 또 훌쩍 올라있을것입니다. 재개발은 부산 이라는 공식이 성립될 정도로 재개발은 부산 부동산 시장을 이끄는 일등공신입니다. 비교적 입지여건이 좋은곳 중심으로 브랜드 대단지까지 갖추다보니 최근 8~10여년간 어느정도 급이되는 재개발 물건만 파헤쳤어도 꽤나 많은 수익을 봤을겁니다. 앞으로도 재개발은 여전히 유효하며, 거제2, 온천4 같은 대어급 재개발 단지들과 또 그 밑으로 내실을 갖춘 구역들이 속속들이 분양일정을 준비중이니 열기는 식지않을겁니다. 거기에 삼익타워, 대연비치를 시작으로 부산도 드디어 중층 재건축 시대 개막을 알렸습니다. 부동산 투자도 이러한 대세 방향성에 따른 흐름을 잘타야 되는데 앞으로의 부산시장은 그간의 재개발 강세에서 재건축까지 합세를 하는 모양새입니다. 과거 주공 중심의 저층 재건축에 비해 지분은 적은데 이미 기존의 평수도 크고 가격도 높은탓에, 이곳들은 일분뿐 아니라 조분시작부터 높이지 않으면 사업성을 키우지 못하기에 시작부터 이미 기축 가격을 뛰어넘고 시작합니다. 보통 서울은 상승세로 턴할때 가장먼저 강남재건축 시장이 반응하기 시작합니다. 한번 반응하면 그 속도나 변동폭이 크다보니, 선진입 투자자들이 가장 먼저 건드리는 투자처입니다.

부산 부동산 전망

부산의 이번 조정해제이후 가격변동을 보면 앞으로의 부동산 시장 예측을 하는데 있어서 변곡점이 될 만큼 시사점이 큰 이벤트라 보여집니다. 5억원 후반대의 가격대인 삼익비치가 불과 반년도 되지않아 9억대~11억대까지 점프한건 그저 많이 올랐다고만 보기보단앞으로 상승장에 있어서도 삼익비치같은 거물급 단지들은 폭발적인 상승력을 보일수 있고, 삼익비치뿐 아니라 알만한 재건축 단지들의 시대가 도래했음을 의미하고 있다봐도 무방하지 않을까 싶습니다. 사실 삼익비치뿐아니라 조정일때 여긴 정말 너무도 저평가라 생각될만큼 2억후반대에서 놀던 낙민1구역 한양 한신이 서서히 소리소문없이 가격이 올라 호가가 5억까지도 나오는걸보면 어느정도 급이되는 재건축 단지라면 아직 초기단계라도 투자자들이 대거 유입된걸 확인할수 있습니다. 그런데 지금 시점에서 신규진입을 가장 주의해야되는곳이 재건축입니다. 5억후반까지 떨어졌던 비치도 1년도 채 되지않던 일입니다. 재건축이라는게 실수요는 극히 낮고 투자수요를 중심으로 움직이다보니 거래가 얼어붙거나 하락세를 보일때에는실거주로서 활용이 높은 신축아파트들에 비해 맥없이 추락하는 모습을 보입니다. 재개발또한 거래가 잘될땐 투자금이 많이 들어가는 덩치큰 물건도 누가사나 싶을정도로 매물이 전혀 없을 정도로 마릅니다. 그러다 침체기가 오면 투자자가 많이 유입된 특성상 간간히 급매들이 나와서 호가를 끌어내리기도 합니다. 부산에서 어느정도 이름이 오르내릴정도의 재개발 구역이라면 언제올지 모르는 침체기를 얼마나 잘 견디느냐가 중요합니다. 그 인내가 뒷받침되었을때 나중에 또 상승기 타이밍에 진행이 되어 어느샌가 일분을 하고 가격은 훌쩍 올라있을겁니다. 지금 분양하는곳들도 저렴한 가격에 선진입한 사람들은 그러한 과정과 마음고생뒤 얻은 결실이겠지요. 자금을 쥐어짜서 있는돈 없는돈 다 끌어써야 하는 상황이라면 실거주겸투자까지 같이 겸할수 있는 분양권이나 입주를 앞둔 신축이 더 나아보이고, 단기적으로 오르내림새에 크게 동요하지않고 버틸수 있다면 인기 재개발 재건축은 언제든 유효한 투자처입니다물론 개별 물건에따른 차이는 현격히 존재하겠습니다. 조정해제이후 신축또는 신축이될 분양권, 재개발, 재건축 중심의 폭발적 상승에 뒤이어 코로나 여파와 전매제한 규제까지 이어지면서 정말 숨가쁘게 달려왔네요. 당분간은 공식적인 거래상으로는 투자수요가 빠지게될 분양권 시장에서 부산뿐 아니라 공통적으로 적용을 받는 다른 광역시들의 움직임도 주시해볼 필요가 있어 보입니다. 도시들마다 공급물량도 틀리고 수요나 호재 등 상황이 다 같진 않겠지만 전국 순회공연을하듯 10억 언저리선까지 가격을 들려올려버린 투자세력을볼때또 빈틈이 생기면 광역시급 투자처는 놓치지 않을것이라 판단됩니다. 얼마전 부산처럼 조정지정으로 그림의떡인 상황이 다시 찾아온다면 머지않아 진입의 장벽이 허물어졌을땐 언제든 폭발할 수 있겠지요.

지금까지 부동산채널에서 부동산 상황 및 전매제한에 대해서 알아봤습니다. 투자는 언제나 신중히 생각할 필요가 있습니다.