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부동산 채널 – 부동산 상황 및 전매제한

안녕하십니까! 부동산 채널 입니다. 오늘은 최근 부동산 상황 및 전매제한에 대해서 알아보겠습니다.

부동산 상황 및 전매제한
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부동산 상황 및 전매제한

이번 소유권이전시까지 전매제한 정책은 개인적으로 상당히 충격적인 규제였습니다 전매제한만 본다면 사실 그리 새로울것도 없고, 과거의 사례를 통해 대략적으로 결과 유추도 가능한만큼 시장에 큰 충격을 줄만한 규제는 아니라고 생각됩니다. 규제 그 자체보다는 작년(2019년)말 조정해제이후, 이번 정권하에 더이상 부산은 규제 대상으로 지목 되지않을것이라 예상했으나, 불과 반년만에 전국 모든 광역시를 모두 전매제한을 걸어버렸다는것 자체가앞으로의 시장분위기에따라 규제가 얼마든지 연타로 이어질수 있다는 가능성의 측면에서 예상을 빗나갔습니다. 투자라는게 2~6개월 정도 단타를 즐겨하는 극소수를 제외하고는, 대부분 1~2년이상은 보유를 합니다. 그렇다보니 지금 당장의 시장분위기나 상황만을 보면서 매수로 들어갔는데, 제가 매도를 고려할때는 시장의 상황이 얼마든지 바뀔수 있다는게 예측하기 어려운 부분입니다. 정부에서 이번 규제에 지방광역시를 정해서 규제를 한건 서울수도권 규제를 피해 지방 광역시 중심으로 성행하는 투자 길목을 차단하는것이 시급하지 않았나 판단됩니다. 요즘은 카페뿐 아니라 밴드, 카톡방, 오프투자모임까지 부동산 열풍으로 정보의 확산과 대중화가 너무도 빠르게 이루어지고 있습니다. 영향력있는 인물이 특정단지를 정하기만 하면 1주일새 그 단지는 매물이 모두 소진될 정도로 대단한 파급력까지 보여주고 있습니다. 저는 제가 감당할수 있는 필요이상의 실시간 정보는 받아들일 능력이 되지않고,단타로서 작업칠만한 물건은 선호하진 않다보니 카페 이외에는 이용을 하지 않고 있습니다뭐 이것도 나중에 받아들이지않고는 여기서 살아남을수 없다면 받아들여야겠지만요. 그덕에 1인법인 단타라는것도 유행처럼 번져갔고, 부동산을 흡사 주식하듯 쉽게 사고파는것이 당연시되는 분위기 입니다. 정부에선 이런 사슬고리를 끊겠다는 강력한 의지가 엿보이는게 이번 부동산정책의 핵심이지 않나 보여집니다. 사실 전매제한처럼 거래를 끊어버리는 규제는 몇 년전 강남재건축 상승의 불을 지폈던 조합원지위양도금지나 재건축초과이익환수제처럼 규제에 살아남은 단지 중심으로 수요가 한꺼번에 몰리면서 상승을하자, 주변까지 연쇄적으로 상승작용을 불러일으키는 부작용을 낳을 수 있다는것도 인지하고 있을겁니다. 지금처럼 전매제한을 피한 분양권들로 풍선효과가 일어날것이라는것도요. 그럼에도 광역시 중심의 지방 투자 사슬고리를 근본적으로 차단해버리겠다는 강력한 의지가 더 큰거 같네요그래서 당장의 전매제한보다 앞으로가 걱정된다는 말입니다. 지금 당장만보면 입주가 2년이상남은 최근 분양한 단지들 중심으로 다급함을 느낀 투자자들의 유입으로 피가 오르고 있습니다. 조정일때 기회를 한번 놓친분이라면 다시 그런 실수를 번복하지않기위해 더욱 필사적으로 기회를 잡으려고 할 것 입니다. 분양권마다 차이는 있겠지만 보통 한번 손바뀜이 있고나면 물량이 잘 나오지않아 가격방어도 잘되고, 신축선호에 따른 대기수요층도 많아서 혹시나 염려되는 하락장에 있어서도 비교적 선방할 수 있는 투자처라 여전히 생각합니다. 그런데 분양권이라는게 평생 분양권 상태가 아니고, 어느샌가 입주가 다가오고 잔금을 납부할지 아니면 그전에 매도를 할지 선택을 해야될 시기가 옵니다. 지금 분양권 시장을 보면 입주가 다가온곳들은 의외로 반응이 미지근합니다. 이제 입주다보니 잔금을 치뤄야될터인데 전세가격은 낮아서 투자로 신규진입하기에는 부담스럽고, 그렇다보니 실수요 위주로 거래가 이루어지다보니 호가가 오히려 이전보다. 하락하는곳들도 더러 나오고 있습니다. 같은 분양권인데 지금 막 분양한곳들과는 온도차이가 있습니다. 실수요자라면 곧 입주를 맞이할 단지들 중심으로 한번 접근해보셔도 괜찮아 보입니다. 시장가격이라는게 지금처럼 규제 등으로 인해서 일시적으로 왜곡되는 경우가 종종 발생합니다. 지금 막 분양한곳들은 거품이다 이런 논리가 아니라 나중에 오를것까지 미리 조금 “대출해서 사용했다” 이렇게 생각하시면 될 거 같습니다. 연이은 규제들속에서도 어찌되었든 신축 아파트 선호는 바뀌지 않을것이고, 값어치가 있는 물건이라면 좋지않은 시기는 버티면 나중에 또 훌쩍 올라있을것입니다. 재개발은 부산 이라는 공식이 성립될 정도로 재개발은 부산 부동산 시장을 이끄는 일등공신입니다. 비교적 입지여건이 좋은곳 중심으로 브랜드 대단지까지 갖추다보니 최근 8~10여년간 어느정도 급이되는 재개발 물건만 파헤쳤어도 꽤나 많은 수익을 봤을겁니다. 앞으로도 재개발은 여전히 유효하며, 거제2, 온천4 같은 대어급 재개발 단지들과 또 그 밑으로 내실을 갖춘 구역들이 속속들이 분양일정을 준비중이니 열기는 식지않을겁니다. 거기에 삼익타워, 대연비치를 시작으로 부산도 드디어 중층 재건축 시대 개막을 알렸습니다. 부동산 투자도 이러한 대세 방향성에 따른 흐름을 잘타야 되는데 앞으로의 부산시장은 그간의 재개발 강세에서 재건축까지 합세를 하는 모양새입니다. 과거 주공 중심의 저층 재건축에 비해 지분은 적은데 이미 기존의 평수도 크고 가격도 높은탓에, 이곳들은 일분뿐 아니라 조분시작부터 높이지 않으면 사업성을 키우지 못하기에 시작부터 이미 기축 가격을 뛰어넘고 시작합니다. 보통 서울은 상승세로 턴할때 가장먼저 강남재건축 시장이 반응하기 시작합니다. 한번 반응하면 그 속도나 변동폭이 크다보니, 선진입 투자자들이 가장 먼저 건드리는 투자처입니다.

부산 부동산 전망

부산의 이번 조정해제이후 가격변동을 보면 앞으로의 부동산 시장 예측을 하는데 있어서 변곡점이 될 만큼 시사점이 큰 이벤트라 보여집니다. 5억원 후반대의 가격대인 삼익비치가 불과 반년도 되지않아 9억대~11억대까지 점프한건 그저 많이 올랐다고만 보기보단앞으로 상승장에 있어서도 삼익비치같은 거물급 단지들은 폭발적인 상승력을 보일수 있고, 삼익비치뿐 아니라 알만한 재건축 단지들의 시대가 도래했음을 의미하고 있다봐도 무방하지 않을까 싶습니다. 사실 삼익비치뿐아니라 조정일때 여긴 정말 너무도 저평가라 생각될만큼 2억후반대에서 놀던 낙민1구역 한양 한신이 서서히 소리소문없이 가격이 올라 호가가 5억까지도 나오는걸보면 어느정도 급이되는 재건축 단지라면 아직 초기단계라도 투자자들이 대거 유입된걸 확인할수 있습니다. 그런데 지금 시점에서 신규진입을 가장 주의해야되는곳이 재건축입니다. 5억후반까지 떨어졌던 비치도 1년도 채 되지않던 일입니다. 재건축이라는게 실수요는 극히 낮고 투자수요를 중심으로 움직이다보니 거래가 얼어붙거나 하락세를 보일때에는실거주로서 활용이 높은 신축아파트들에 비해 맥없이 추락하는 모습을 보입니다. 재개발또한 거래가 잘될땐 투자금이 많이 들어가는 덩치큰 물건도 누가사나 싶을정도로 매물이 전혀 없을 정도로 마릅니다. 그러다 침체기가 오면 투자자가 많이 유입된 특성상 간간히 급매들이 나와서 호가를 끌어내리기도 합니다. 부산에서 어느정도 이름이 오르내릴정도의 재개발 구역이라면 언제올지 모르는 침체기를 얼마나 잘 견디느냐가 중요합니다. 그 인내가 뒷받침되었을때 나중에 또 상승기 타이밍에 진행이 되어 어느샌가 일분을 하고 가격은 훌쩍 올라있을겁니다. 지금 분양하는곳들도 저렴한 가격에 선진입한 사람들은 그러한 과정과 마음고생뒤 얻은 결실이겠지요. 자금을 쥐어짜서 있는돈 없는돈 다 끌어써야 하는 상황이라면 실거주겸투자까지 같이 겸할수 있는 분양권이나 입주를 앞둔 신축이 더 나아보이고, 단기적으로 오르내림새에 크게 동요하지않고 버틸수 있다면 인기 재개발 재건축은 언제든 유효한 투자처입니다물론 개별 물건에따른 차이는 현격히 존재하겠습니다. 조정해제이후 신축또는 신축이될 분양권, 재개발, 재건축 중심의 폭발적 상승에 뒤이어 코로나 여파와 전매제한 규제까지 이어지면서 정말 숨가쁘게 달려왔네요. 당분간은 공식적인 거래상으로는 투자수요가 빠지게될 분양권 시장에서 부산뿐 아니라 공통적으로 적용을 받는 다른 광역시들의 움직임도 주시해볼 필요가 있어 보입니다. 도시들마다 공급물량도 틀리고 수요나 호재 등 상황이 다 같진 않겠지만 전국 순회공연을하듯 10억 언저리선까지 가격을 들려올려버린 투자세력을볼때또 빈틈이 생기면 광역시급 투자처는 놓치지 않을것이라 판단됩니다. 얼마전 부산처럼 조정지정으로 그림의떡인 상황이 다시 찾아온다면 머지않아 진입의 장벽이 허물어졌을땐 언제든 폭발할 수 있겠지요.

지금까지 부동산채널에서 부동산 상황 및 전매제한에 대해서 알아봤습니다. 투자는 언제나 신중히 생각할 필요가 있습니다.